白癜风能治好不 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/nxbdf/“酬金制物业管理”简介
什么是酬金制？
物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
什么是酬金制物业
物业服务收费酬金制的优点：
“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益
“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。
在“包干制”模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。
而“酬金制”下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业的市场化进程
采用酬金制的物业服务企业在接管小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务标准、维护保养的标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。
这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。
“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业服务企业的公司财务理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。
在酬金制下，物业服务企业只能从中按照合同约定的比例提取物业费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业服务企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。
同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过业主委员会、监委会及业主代表会议决议程序来体现全体业主的权利。使以物业费的使用为主要内容的物业管理活动，同时建立相关制度的考核机制进行约束，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
履约保证金
由外聘的酬金制公司交拾万履约保证金至业委会，制定考核目标，由小区业委会、监委会、小区楼栋长负责每季度物业公司管理的项目进行考核评定，日常监管，考核低于合同目标由业委会提出要求，需要优化、加强管理，与合同执行偏差较大时，由业委会发出整改通知，限期整改，达不到要求，或触犯法律、法规的将在交纳的保证金中扣除保证金后自动退出，具体实施考核细则方案（讨论版），双方可进一步协商完善；
小区年度收费金额
物业服务中心设置基本要求
（一）物业服务中心设置：
（1）小区内设置物业服务中心。
（2）办公场所整洁有序。
（）配置一般的办公用品（如办公家具、电话、电脑、打印机等）。
（二）管理人员要求：
（1）小区经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
（三）服务时间：周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务，前台接待时间为8:0-18:00。
（四）日常管理与服务：
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）可采取走访、座谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（1）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
物业管理考核细则
为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度化、规范化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本物业管理考核办法。
一、考核内容：
（一）基础管理占2分
（二）共区域清洁卫生服务占16分
（三）安保服务占16分
（四）绿化服务占17分
（五）公共部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务占28分
二、考核程序：
1、编制物业管理工作考核表，由业委会和监委会组织负责考核。
2、采用每季度不定期对各物业管理项目管理工作检查，调查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。
、考核标准：
4、考核办法自公布之日起实施。
停车管理方案
一、车辆管理规定
车辆停放是精神文明的重要体现，物业服务中心将向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车，严禁路面及消防通道停车。
1、对小区的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆信息录入到小区停车管理系统。
2、为业主临时停车提供方便，小区设有地面停车场和地下停车场，地下停车场停放已购买车位的业主车辆，其它车辆一律停放在地下停车场；地下停车采取按时收费办法和实行包月收费方式，收费依据参照《湖南省物业服务收费管理实施细则》。
、已购买地下停车位的车主，到小区物业客户服务中心办理停车位使用手续。
4、对业主、使用人已租赁的泊位，小区物业服务中心将负责做出相应控制，确保停车方便。
5、车辆不得在小区道路上随意停放，临时进入小区的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。
6、停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。
7、停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。
8、车辆进入小区物业应减速慢行，最高时速不得超过小区物业限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。
9、小区物业停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。
10、谢绝出租车进入小区（紧急情况除外），紧急情况下进入小区的出租车同样实行出入口登记出入，按小时收费。
11、对进入小区的车辆维持一定的清洁度，保证其不污染道路；5吨以上大型机动车未经小区物业服务中心许可，不得进入小区内。车辆停放必须服从现场秩序维护员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。
12、装载装修材料的车辆进入小区，应停在规定场地装卸材料，不得影响小区的交通，装载装修材料的车辆驶离小区还需出示业主的书面证明或经业主确认，方可驶离。
1、对所有进出小区的车辆都实行凭车辆信息登记进出，门岗在值班记录上做好外来车辆的登记工作，包括写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗秩序维护员的姓名。
二、车场管理规约
为规范停车场的使用及管理，营造规范的居住环境，特制定本规约。
1、小区车主应到服务中心做好车辆信息登记，提供《车辆行驶证》、《驾驶证》、《身份证》，将车辆信息录入到停车管理系统，未到服务中心登记车辆信息的车辆系统自动识别，进入小区时将按外来车辆登记放行。
2、遵守本物业的停车场管理规定，按交通指引标识行驶，不在本物业内试车，练车，不尾随其它车辆进出车场。
、车辆按位停放，不占用他人车位、消防通道和禁停道路，不跨位、跨线停车，车头朝向规定方向。
4、按照停车场收费标准交纳停车费。固定车位车主车辆收费到期后请及时到物业服务中心缴费延期，物业服务中心将收取的停车费用统一登记在《停车场收费台账》上，并对车主开具正规停车发票。
5、临时停放车辆进行信息登记按小时进行收费，由门岗秩序维护员根据实际停放时间进行收取，并开具正规发票给车主，收费时必须开据发票。
6、固定车位车主只可将其车辆停在其所属车位范围内，由当班地下车库秩序维护员进行跟踪指挥；临时停放车辆必须按地面车场划线停放，不得随意停放在其它通道，大门口内外禁止停放任何车辆。
7、停车场只能作为停车之用，不在本物业内公共道路或车场修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹及时自行清理。
8、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。
9、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。
10、车辆进入本物业应减速慢行，不鸣喇叭，不开远光灯，主动礼让行人。在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。
11、在车场内行车必须注意安全，爱护停车场设备设施，损坏停车场设施和其它车辆应照价赔偿。
12、机动车辆停放期间尽量将防盗装置调整到静音状态，发出报警产生噪音时迅速解除。
1、停车后锁好车门，关闭车窗，不将贵重物品存放车内。
14、车位只用于停放车辆，不堆放杂物、安装设施或改作他用。
15、非机动车辆上好锁，停放在指定位置，长期不使用时及时清离。
16、车主如违反车场守则，小区物业服务中心有权拒绝其车辆停放。
三、小区物业卸货物管理规定
装卸区域的位置：对于搬运装修材料等车辆谢绝进入小区内部，物业服务中心统一设立装卸区域，位于大门口，可用物业服务中心提供的板车进行搬运。
装卸区的使用范围：
1、搬运装修材料的车辆；
2、搬家公司的车辆；
装卸区的管理：
1、装卸货物时，必须在指定的装卸区内进行装卸货物，不得阻塞通道；
2、所有装卸的进出车辆必须服从秩序维护员员的统一管理，不得乱停乱放；
、不得在入口处，楼梯、平台或任何通道留置任何货物、物品、箱柜等将上述地方阻塞。
4、一切货物、物品只能在物业服务中心指定的时间、通道装卸和运送。
5、业主的家具、设备及装置等搬离前，须事先取得物业服务中心的书面同意，凭物业服务中心客户服务中心发出的《放行条》搬出，门岗秩序维护员留下《放行条》。夜间8：00后禁止一切物品搬离小区。
四、车辆管理工作标准
1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；
2、车行道通畅，出、入口标志明显；
、外来车辆未经许可，不可进入地下车库，地面及地下车库车辆停放规范有序；
4、进入停车场内的车辆，服从物业公司管理，秩序维护员进行跟踪；
5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；
6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；
7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，做到车证齐全，一车一卡，见卡放车；
8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；
9、车辆管理员要熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；
10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，立即通知客户服务中心联系车主，并进行现场看守；
11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；
12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；
1、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；
14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率%；
15、停车场内丢失事故发生率不超过2%；
16、地下停车场光线明亮，能见度高；
17、临时停放车辆收费率；
18、每车位档案齐全、资料准确。
五、交通意外事故的处理预案
秩序维护员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：
1、应立即用通讯设备报告秩序维护班长发生交通意外事故现场的具体位置，并通知秩序维护主管；
2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；
、对重大的交通意外事故须请示秩序维护主管进行支援；
4、秩序维护主管接到报告后立即报告物业服务中心经理，并迅速赶赴现场参加抢救；
5、秩序维护班长或主管调遣指挥门岗秩序维护员员维护现场秩序、交通秩序；
6、医院抢救；
7、报交警大队事故（电话）：
●——事故发生的时间及地点；
●——事故造成的伤亡及损失情况；
●——已送抢救情况。
8、项目值班经理接报后立即赶赴现场，根据现场情况进行指挥协调，按要求报送信息。
酬金制服务相关制度
（一）财务预算管理制度
第一章 总则
1、为了深化美林水郡小区全面预算管理的思想，有效利用和控制物业管理处在经营过程中的收支，作到计划性、前瞻性和有序性，特制订本制度。
2、通过实施全面预算管理，可以明确并量化物业管理处的经营目标、规范企业的管理控制、落实各部门责任中心的责任、明确各级责权、明确考核依据，为企业的成功提供保证。
、原则：事前预测、事中控制和事后分析相结合。
第二章 预算组织
1、预算主体：以谁花费、谁预算的原则，预算的主体是费用收支的责任人（或部门）。
2、预算管理小组：由物业管理处经理、工程、人事行政、财务人员组成，全面负责物业管理处运营范围的预算管理，交由业委会审核。
第三章 预算责权和范围内容
1、职责和权利
（1）各预算主体负责预算的编制和执行。
（2）物业管理处、部门负责人依据权限进行审核和执行。
（）财务人员做好监督、信息支持和稽核工作。
（4）预算管理小组负责部门预算草案审批和执行监管。
（5）物业管理处财务部负责物业管理处预算草案审批及执行监管。
2、预算范围
（1）预算收入：物业管理费、商业经营费、有偿服务费、其他收入。
（2）预算支出：人员经费（福利费）、办公费、公务费、业务费、设备购置费、维修费、绿化费、保洁费、保安费、税费、机动经费、其他支出。
３、各职能部门预算内容
(1)预算收入：物业管理费、停车费、有偿服务费、其他收入。
(2)预算支出：人员经费、设备购置费、维修费、绿化费、保洁费、办公费、一定比例的机动经费、其他支出。
()财务部按照部门作预算，由预算管理小组分解到各部门。
４、预算目标的界定
（1）在服务和管理过程当中发生的计划性、周期性和阶段性的可预见的收支。
（2）因突发或新增项目收支（前坪停车、垃圾分类）的无预见依据而又超出预算机动经费0%的再按此办法进行预算管理。
第四章预算编制和审批程序
1、各部门应按照物业管理处规定时间编制年度预算草案，并分解到阶段性预算草案。
2、在编制收入预算时，避免漏项，不得将上年的非正常收入作为编制预算收入的依据。
、各部门预算支出的编制，应当贯彻厉行节约，勤俭办事的原则。
4、各部门编制年度预算草案的依据：
（1）物业管理处的目标以及本部门的工作目标；
（2）本部门的职责、发展计划及所属岗位职责；
（）本部门定员、定额标准；
（4）本部门上一年度财务收支情况和本年度预算收支变化因素。
5、物业管理处编制年度预算草案的依据：
（1）小区的目标和要求
（2）本物业管理处的职责、发展计划；
（）本部门定员、定额标准
（4）本部门上一年度财务收支情况和本年度预算收支变化因素。
6、物业管理处按照《预算草案编制的依据》确定今年支出重点、力保项目，支出金额总数。
7、预算编制和审批：
（1）部门以下岗位预算主体按照预算依据提报年度和阶段性的预算支出草案。
（2）部门预算主体汇总各岗位预算主体的预算支出草案，进行综合审核，反复商讨，达成共识，再综合部门预算收入和工作目标形成部门预算草案，报物业管理处预算管理小组。
（）物业管理处预算管理小组，对部门提报的预算草案进行审核、商讨、汇总，达成共识，再综合物业管理处的预算依据形成物业管理处的预算草案。
（4）确定预算总额后，预算管理小组将预案上报物业管理处财务部审定预算，达不成共识，再下放到各逐级预算主体进行调整，直至达成共识。
8、各项经费规模由财务人员组织各职能部门报预算计划，报预算管理小组讨论、确定。
第五章预算执行与管理
1、物业管理处年度预算经业委会批准安排后，物业管理处各部门应加强日常收支管理，认真落实预算指标，增强预算的严肃性，确保预算的完整性和年度预算的实现。
2、物业管理处预算管理小组应按预算指标，会同相关部门积极落实收入，保证收入按计划或超计划完成。
、各部门应根据本部门实际编制年度支出计划，细化年度预算支出。并将具体支出计划报送预算管理小组监督执行，业委会资讯，同时还应建立本部门支出辅助账（劳保用品、办公用品等的支出），定期与物业管理处财务人员核对预算执行结果。
4、部门预算支出额度一般只能用于日常维持性支出，不得用于购置设备(包括办公家具等等)和劳务性支出。如确需购置急需设备或其他突发情况，必须经物业公司负责人和业委会领导批准后，在不超过年度预算的情况下从物业管理处机动经费中解决。
5、各部门的预算支出，必须按照预算管理小组批复的预算科目和数额执行；确需做出调整的，需经预算管理小组负责人批准。
6、预算管理小组的负责人要对物业管理处的预算执行情况负总责，保证预算支出额度不突破，并严格实行公司审批制度，各项支出必须经公司审批签字后方可支付。
第六章 业绩报告及差异分析
1、物业管理处预算管理小组，对各部门和各专项经费预算支出情况进行管理、控制和分析，定期将预算执行情况予以公布，并每半年举行一次全面预算执行情况大检查。
2、年终，各部门主管必须向预算管理小组汇总编制预算执行报告。报告要分析预算收入、支出与实际收入、支出存在的差异，以及各项任务完成的情况，并提出改进措施。做到数字准确、内容完整、说明充分、报送及时。
、预算指标考核：各部门的年度或阶段性预算列入部门年度或阶段性工作目标考核书中，物业管理处将对各部门的预算执行情况进行考核。
（二）物业服务项目经营收支情况公示制度
为更好地贯彻落实《物业管理条例》和《湖南省物业服务收费管理实施办法》，增强业主对物业公司的信任，增强物业服务企业各项经费的透明度，促进小区物业服务企业规范运营，维护物业服务活动业主及物业企业的合法权益，美林水郡小区物业服务项目经营收支情况的公示制度，根据小区物业服务实际情况，拟定了物业服务项目经营收支情况报告示范文本。
实行酬金制收费方式，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，定期公布其收支情况，公示内容见《物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）》示范文本（附件1），公示要求如下：
一、完善物业服务项目经营收支情况公示制度的要求
（一）项目应定期向业主公布经营收支情况，每半年公布一次，公布时间不少于15天，在当年八月底前公布上年度的和次年三月底前公布完毕下半年度；
（二）物业服务项目经营收支情况报告应以张贴示范文本的形式，公布在物业管理区域内的显著位置，主要公布在小区的三个门岗宣传栏。
（三）各物业服务企业应保证提供数据和信息的真实性和完整性。
（四）业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复、解释；业主委员会要求对收支情况进行审计的，每年度聘请注册会计师事务所对财务进行审计，物业服务企业全力予以配合，业主大会超过20%以上业主可以提出异议，重新聘用会计师事务所审计。
（五）公布资料（报告及照片）收录在业主委员会、物业服务企业工作档案中备查。
（六）物业服务企业不公示的，业委会要责令其限期整改，对拒不整改的物业服务企业，业主大会要求业委会及物业公司共同配合整改并报行业主管部门，由物业服务项目所在地的区建设（房管）局将该物业服务企业的不良行为以书面形式报送市物业主管部门，可记入企业诚信档案，可向社会公布，同时根据项目考核相关规定对该物业服务项目进行扣分。
指标解释及填表说明
一、《物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）》指标解释：
1.物业服务费是指根据物业服务合同中约定的收费标准，向物业管理区域内的业主实际收取的物业服务费总和。
2.经营用房租金是指出租物业管理区域内的物业管理商业用房所取得的收入。
.停车泊位费是指利用物业管理区域内的公共道路和场地设置的机动车、非机动车泊位停车所取得的收入。
4.广告收入是指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏等共用部位、共用设施设备设置广告所取得的收入。
5.其他收入是指除经营用房租金、停车泊位费以及广告收入之外利用共用部位、共用设施设备经营所取得的收入。
6.利息收入是指上述1至5项收入总和在报告期内产生的利息总额。
7.人员费用是指人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当缴纳的社会保险费用。
8.公共能耗费指物业管理区域内值班室、监控室、保安亭、公共走廊、水泵等共用部位和共用设施设备的水、电费用。
9.共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位、共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修、更新和改造费用。
10.绿化养护费用是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、补苗费、农药化肥等费用。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
11.清洁卫生费用是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
12.秩序维护费用是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
1.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
14.办公费用是指物业服务企业为维护物业管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费及其它费用。
15.固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区域内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
16.酬金是指根据物业服务合同约定比例或约定数额支付给物业服务企业的报酬。
17.管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
二、《物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）》填表说明
/p>
1.物业服务企业填写收支情况报告时，应保证提供数据和信息的真实性和完整性。
2.本报告应公布在物业管理区域内的显著位置，每年公布二次，公布时间不少于15天，当年的八月和次年三月底前公布完毕。
.业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复、解释；业主大会或者业主委员会要求对收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合；公布资料（表格及照片）收录在业主委员会、物业服务企业工作档案中以备查。
因为篇幅过长，其中还有部分涉及表格，需要完整版文件的可以私信小编获取。
