（报告出品方/作者：中信建投证券，竺劲）
1.代建的成长之路：周期下行孕育发展大机遇，千亿市场扩容正当时
1.1代建是一类轻资产开发模式，代表未来发展的新模式
代建是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，不同于传统开发模式，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。其业务模式为：代建企业接受委托方直接委托或者通过招投标形式拿到代建订单，随后派驻10-20人的团队对项目前期、设计规划、工程营造、建造成本、项目营销、竣工交付以及物业配套等方面进行全流程解决方案输出，并最终获取管理费用。代建企业代建行业的委托方一般为中小型房企、*府部门以及部分金融机构，代建企业能够从成本、资金、销售三方面帮助项目拥有者更好地开发项目。由此看来，代建企业需要提供有市场溢价的品牌、成熟的管理团队，并在成本管理、融资渠道等方面具有丰富经验，因此代建企业一般诞生于品牌较好的大中型房企。
代建行业根据委托人性质进行划分，可分为商业代建、*府代建、资方代建，分别对应中小型房企、*府和金融机构。商业代建的委托方一般为中小型房企，即TOP开外的非规模型房企，其管理费主要包含三部分：1.人员基本费用，主要由人员薪资和福利构成；2.包括固定费用如工程管理费等；按照建筑面积以每平米X元的形式收取的建设管理服务费；以及最终按照总销售额收取一定比例抽取一定佣金。商业代建的管理费用约为总销售额的3-6%。*府代建是指代建企业通过*府招投标，提供公共住房及公共基础设施的开发。*府代建一般以保障房为主、也包括学校、博物馆及体育馆等公共基础设施的代建。由于此类代建服务涉及财*和民生，*府单位更