城市更新专题研究系列·37·睿诚研究院
文
罗乾波
01
动态
8月2日，华润置地官微发布《华润置地与长沙市政府签署合作框架协议》。
文中提到，7月25日，长沙市委副书记、市长郑建新，副市长周志凯，市政府秘书长许凡一行考察了华润置地代建的西安奥体中心、西安国际会展中心；项目考察结束后，华润置地与长沙市政府签署合作框架协议。
新闻中显示：
“郑建新指出，在省委、省政府的指导下，长沙正全面落实‘三高四新’战略定位和使命任务，大力实施‘强省会’战略，积极推进长株潭绿心地区规划建设，不断完善全民健身公共服务体系和产品供给，希望与华润置地共同携手，高水平、高规格、高起点推动长沙奥体小镇等项目，在城市更新、城市建设等方面进一步加深合作，谱写互利共赢新篇章。”
简析：
经睿诚研究院分析，本次签约，正式宣告华润真正开启了深度参与长沙城市更新的序幕。以长沙奥体小镇这一大型片区类项目为起点和载体，业内其他的传闻随着此签约的落定而有了坚实的注脚。
华润以大美姿态进驻天心区，必将于南部新城刮起一片产城更新的旋风！
02
观察
华润置地自年进驻长沙以来，历时17年累计打造了10多个项目，先后开发了凤凰城、橡树湾、凯旋门、桃源里、长沙悦府、润樾府等系列产品。始终秉承着“品质给城市更多改变”的品牌理念，累计收获约3万户业主的选择和信赖。
在长沙东南西北中皆有落子，呈全面开花之态势。
上述长沙奥体小镇项目的官宣落位，完善了其在南城的布局。
在城市更新的参与历程上，也经历了5年的探索和思考，其主要动作有：
◢年签约雨花区红星城市更新项目，后来因长沙模式与大湾区模式差距甚大而放弃。
◢年，以净地摘牌模式参与了桐梓坡片区城市更新项目的商住地块，于河西桐梓坡打造长沙首个万象城，开启了华润在长沙城市更新上的实操性探索。
◢年7月23日，在天心城发集团举办的重点项目招商推介会上，华润与天心城发集团签订相关合作协议。
为何这两年加大了片区类项目的投资力度？
睿诚研究院独家分析认为，华润置地的重仓举措，反映了三个主要问题：
其一，供地节奏被压减，自有土地储备难以支撑未来长沙区域的深耕。
其主要动因是华润在长沙的存量土地规模在快速减少，除岳麓区和洋湖项目外，其他区域项目基本早已清盘或处于尾货阶段，照当前存量，未来2-3年内华润的土储很快就会面临青黄不接的尴尬处境，对于深耕长沙市场的华润而言，有不可承受之重。
同时，受市场大趋势和政府供地模式改变的影响，政府每年度的集中供地都是慎之又慎，在急剧缩水，华润等企业在一级市场获取土地的难度增大和机率减少，其间，众多央企和国企成为招拍挂市场的主力军，造成华润在一级市场也要血拼，或看是否有运气才能有所斩获。
二者叠加下，华润必须从净地摘牌模式、传统房地产模式，变化为城市和区域运营模式来获取土地，而且时不我待，万科、保利、电建、金茂、中房、中建等同类央企已走在华润的前面，大家都不再依赖于单一的招拍挂方式来拿地，借助片区项目运营的手法在大肆扩储，给华润的压力也很大，再不出手只能喝汤和逐步落伍。
其二，修正了对长沙城市更新项目及其方式的认知，完善了操作体系而强化了信心。
五年前签约红星城市更新项目时，其实华润并没有做好长沙区域城市更新方面的“心理建设”，携带着大湾区的旧改经验和传统的房地产思维来进入红星项目，长沙模式中的一些问题，最后让华润望而却步。
此外，长沙城市更新的政策和操作模式，也在不断优化和进化，对大型项目配套了一系列政策来吸引社会资本积极参与，也给了华润更多的发展空间。
近日，睿诚研究院在对一家全国性房企做具体城市更新项目的辅导时，开发商觉得长沙城市更新的政策不太完善而有点胆怯，我们提出的观点是“缺陷与机遇并存”，毕竟长沙的城市更新发展时间比较短暂，也为国内的试点城市之一，正处于摸索期。
反过来看，如果长沙的模式非常完善了，就会像大湾区市场一样——虎狼环伺、僧多粥少。
华润在广深一带有多年的历练，几年来在长沙的磕磕碰碰中逐步洞悉了本区域的打法，故而才能做到不再被大湾区模式等束缚，解放了自我，也才有了奥体项目的落地。
其三，长沙核心区域内大规模土地的争夺日趋白热化，缺乏战略远见的企业，将被边缘化。
市场很残酷，无论你是谁。
长沙城只有固定的边界，核心区域土地有限而逐年去化，现在不占坑，未来无机会。
长沙地处中部核心区域，其价值无可替代，看不懂长沙能量的企业，在长沙也将流于平庸。
华润肯定是有长期主义思维的企业，不可能让自己变成未来竞争的尾端者。
于长沙，众多压力潮翻浪涌，华润也等不起！
03
结语
如上，大家可以得出一个结论：
华润急速重仓天心区奥体小镇项目，受上述主要条件策动，华润置地终于扯下了长沙区域的城市更新的面纱。
将以其在国内城市更新领域的丰富经验和对长沙的深度了解等，会大大推动长沙不同区域的发展，也将在长沙发挥出其核心央企的价值。
睿诚研究院观察：华润来了，南部新城将充满想象！
附件：奥体新城项目简介
长沙市奥体新城项目是驱动长株潭一体化、都市圈建设的重大牵引性产业项目，担负着省市的信任嘱托和人民群众的殷切期盼，项目初步选址范围北抵沪昆高铁、南至绿心限开区、西临湘江南路、东与雨花跳马接壤，总面积约10.25平方公里。
核心区包括长沙奥体中心(含体育场、综合馆、网球中心)约亩、省体育职业学院约-亩、省训练基地约-亩配套设施及相关产业约1亩。
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