前述
为了规范物业服务项目工程管理前期介入工作，指引工程前期介入工作的有序开展，结合工程前期介入经验，参照房地产开发各环节阶段，物业管理相关法规，承接查验标准，制定工程管理前期介入体系。
1.目的
以科学、公正，系统全面为基本原则，建立物业工程前期介入管理体系，规范项目前期介入服务的体系化和规范化，提高前期介入效率和前期介入质量。
2.适用范围
适用于公司管辖范围。
3.职责
3.1总公司工程管理部负责工程前期介入方案的执行管理。
3.2各公司负责组织工程维修部对前期介入方案的实施。
3.3各公司负责人对工程前介成果进行审批，并对管控节点质量负责。
3.4总公司工程管理部负责对前期介入管理体系的编制，以及宣贯与指导工作，并收集工程前期介入工作成果文件，评估管控节点的质量。
4.术语与定义
4.1物业管理前期介入是指：公司在接项目以参与房地产开发的各阶段工作，从业主使用、物业管理运作以及开发建设单位三方角度对各阶段工作，物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2工程前期介入方案：物业根据地产项目开发建设计划，结合物业工程前期介入工作内容，预先编制的前期介入和步骤。
5.管理内容
5.1前期介入五大阶段
5.1.1项目启动阶段
开发建设单位在取得《国有土地使用证》获取土地使用权后，至取得《建设用地规划许可证》之间的阶段。
此阶段介入的主要工作是沟通感情、建立关系、了解开发建设单位对该项目的建设想法（业态、建筑规模、建筑风格等）、了解后期设计、工程建设的主要负责人。
5.1.2规划设计阶段
取得《建设工程规划许可证》之前最重要的阶段，决定后期项目建设的规模、布局，以及容积率、绿化率等主要指标。
参与开发建设单位对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面提出物业服务企业意见，并争取得到采纳。
5.1.3营销策划阶段
取得《商品房预售许可证》后，至集中销售期结束阶段。
参与物业管理方案策划、管理模式研究，以及销售推介等工作。开展物业服务费测算与备案，前期物业服务合同的编制、签订与备案工作。
5.1.4施工建设阶段
取得《建设工程开许可证》后，组织深化设计、建设施工直至项目整体完工的阶段。
参与项目建设各阶段、工程施过程中，参加进度会和监理会，参与样板点评、隐蔽工程等过程工作。在正式管理前了解项目建设情况和质量情况，为后期管理奠定基础。
5.1.5接管验收阶段
施工建设完工自验结束，经过各行政主管部门验收，最终取得《建设工程竣验收备案表》的阶段。
参与开发建设单位办理政府验收的过程中，收集各类政府验收证明资料；为物业项目承接查验、分户查验、接管验收，以及后期管理做好准备工作。
5.2前期介入准备工作
5.2.1工程前期介入负责人任职要求
前期介入工作现场十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：
（1）有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要介入项目业态特点的人员；
（2）有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工建设与业主需求结合的人员；
（3）有丰富的施工现场经验，以及安全生产知识，能够保证自身安全；
（4）有丰富而专业的物业服务全面管理的专业经验，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员；
（5）具有较强的抗压能力，以及自我驱动能力；
（6）工程前期介入负责人可以由后期该项目的工程维修部专业经理或执行总经理担任，这样可以保持前期介入工作的延续性。
5.2.2工程前期介入负责人到岗时间
要求全过程开展前期介入工作，工程前期介入负责人应在房地产项目立项后招聘到位，但考虑人工成本控制，可由公司安排人员开展规划设计阶段、销售策划阶段，以及施工建设阶段初期工作，但工程前期介入负责人不应晚于项目交付入住前6个月。
5.2.3前期介入所需物资的筹备
员工工服的采购按照公司制度进行申请，经批准后进行采购，一旦配置后要求按照公司CIS相关要求着装。
劳动防护用品的采购，包括绝缘鞋、劳保手套、安全帽等进入施工现场必备的物品，按照公司采购管理制度和控制程序在进入施工现场前配置到位。并做好日常管理，确保在安全有效期内。
工具/用具的采购，包括手电筒、电笔、万用表、钳形电流表等设备调试测试时必备的工具/用具，按照公司采购管理制度和控制程序在相关工作开展前配置到位。
5.2.4前期介入工作方案的编制与审批
由各公司根据获取的新接管项目或区域的信息，编制针对性的《工程前期介入工作方案》。方案根据需要介入了解的工作内容，结合开发建设单位的建设和交付计划进行编制，主要内容包括：
（1）介入人员的安排（包括：招聘、委任、培训、指导）
（2）信息获取的上报要求；
（3）各阶段介入重点工作的倒排计划；
（4）各阶段介入的期望结果，以及考核指标。
各公司将《工程前期介入工作方案》通过企业OA报总公司工程管理部进行可行性的评估审批，5个工作日内总公司工程管理部将审批意见反馈给各公司。
5.2.5前期介入人员岗前培训
对新入职负责前期介入人员进行培训工作，培训考核除书面测验考试外，应将编制《工程前期介入工作方案》作为该员工转正的测试内容，测试评估由总公司工程管理部进行。
5.3前期介入的过程管控
5.3.1前期介入工作方案执行要求：
根据各阶段介入重点工作的倒排计划，按照月度进行分解，并责任到人、指标到人、时限到位；
各阶段前介工作每项工作均需留下过程的记录、收集相关资料，每月将方案执行情况向公司总经理进行汇报；
总经理负责对工程前期介入工作完成情况进行评估，并于每月25日前将经公司评估后的《工程前期介入工作报告》报总公司工程管理部备案；
如因地产项目建设进度滞后、采购节点延迟设计出图等因素，需要调整进度滞后、需要调整《工程前期介入工作方案》，要求在每月《工程前期介入工作报告》中进行说明；
每月5日前，由总公司工程管理部发布上月《工程前期介入工作方案执行情况通报》，给总公司各相关部门提供管理与指导的依据；
总公司工程管理部在《工程前期介入工作方案》制定过程中，以及工作开展前进行指导工作，并在前期介入过程中给予必要的支持。
5.3.2各阶段主要控制指标：
（1）项目启动阶段介入成果质量管控要求：
A.获取土地使用权信息准确，并经过核实认；
B.了解后期规划设计、施工建的主要负责人，并与其立沟通；
C.初步获取开发建设单位对该项目的建设想法，包括但不限于建筑业态、建筑规模、建筑风格等信息。
项目启动阶段主要管控指标：
（2）规划设计阶段介入成果质量管控要求：
A.与开发建设单位沟通，争取参与规划图纸会签审核工作；
B.成立联合审图小组，联合审图小组成员应由公司总经理牵头，指派工程、客服、安全、环境专业人员共同组成，以便对图纸全面进行了解，并输出意见；在缺少专业人员时，可将专业工程师纳入审图小组。
C.联合审图的内容包括但不限于：项目概况、设计依据、设计理念、规划原则、总体布局原则、规划布局和功能分区、道路交通规划、绿化景观规划、建筑单体、主要技术经济指标等；
D.工程前介负责人应第一时间将图纸发送至联合审图小组成员，并预留3-4天审图时间，工程前介负责人应主动收集各审图小组成员的审图意见，并组织召开物业内部审图讨论会（可以通过视频形式），审图小组内部成员达一致意见后，汇总最终意见提交给地产项目设计负责人并参加地产项目图纸审查会议；
E.及时参加地产项目图纸审查会议，与各专业设计经理沟通达成一致意见；
F.对于未达成一致的意见和建议应进行升级汇报，升级汇报对象为各公司总经理，并对未达成的意见进行持续跟进。
规划设计阶段主要控制指标：
（3）营销策划阶段介入成果质量管控要求：
A.物业项目招投标与服务方案编制：
a.根据开发建设单位需求，参与物业服务招标投工作争取文件编制，主导物业招标工作；
b.根据招标文件要求，依据了解到的信息，以及开发建设单位对项目的销售定位和承诺，结合项目所在地区物业服务的标准按照招文件要求编制投文件和物业服务方案中工程管理部分内容；
c.方案基本内容包括但不限于：设备施运行维护管理要求、工作规范及日常管理制度、服务内容及方式人员的配备培训突发事件应急管理等内容；（根据开发建设单位招标文件编制）急管理等内容；（根据开发建设单位招标文件编制）
B.物业服务费测算：
a.协助进行项目周边同业态、档次时期建设物费的调研，主要是工程管理方面内容；
b.收集项目配置信息，结合服务方案进行物业费的测算（工程部分内容包括：运行维修人员费用、设备能源施护保养备设施强制检测费用、日常维修材料采购）。
营销阶段主要控制指标：
（4）施工建设阶段施工建设阶段施工建设阶段介入成果质量管控要求：
A.专业图纸深化设计：
a.与各专业工程师建立联系，并争取对专业深化图纸进行事前审核；
b.深化施工图审核包括但不限于：建筑（留意空调机位设置，未来路由走向）、结构电气给排水向）、结构电气给排水、智能化专业图纸景观，以及物业用房、垃圾站出入口单元门空调机位围墙等内容；
c.在不增加或少增加建设成本的基础上将我方意见进行输出，并争取能够得到采纳。
B.施工建设过程：
a.样板点评应核对读图纪要物业意见在施工现场的落实情况，并收集各样板工程的工艺步骤影音资料；
b.隐蔽工程的现场跟踪，同类、部位至少收集一处影音资料并及时发问题，并向地产专业工程师反馈意见规避后期管理问；
c.观测分部项工程的节点验收过，并记录相关信息和问题跟踪落实整改；
d.参与设备的选型招标，包含但不限于：无负压供水设备、停车场管理系统消防和安系统等；
e.定期参加项目建设进度会和监理，了解建设安排、工程洽商局部变更等信息，并将物业意见进行输出；
f.系统性渗漏风险、重大质量问题应及时以书面形式报地产工程部处理，并跟踪落实整改；
g.每个月进行缺陷、风险、问题疑的梳理，并总结形成书面报告地产工程部处理，并跟踪落实整改。
施工阶段主要控制指标：
（5）接管验收阶段接管验收阶段接管验收阶段介入成果质量管控要求：
A.开发建设单位项目竣工验收：
a.