公共停车场建设项目效益分析
一、项目建设背景
随着近年来新区经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车难已经成为制约新区交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。
为了配合新区的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，*市政府决定融资在*新区新建大型停车场，进一步完善*新区的基础配套建设，实现*新区的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。
二、项目基本情况
(一)项目建设地点
本项目包含四个停车场建设工程。
1、*公园地下车库（北一库）
*公园地下车库（北一库）位于*公园地块，东侧为*大道，南侧紧邻开福路，西侧为*大道，北侧为金沙路。
2、**南广场地下车库
位于*档案馆南侧。
3、*公园地下车库（南二库）
*公园地下车库（南二库）东至文化中心，南至天鉴湖，西至市民中心，北至清正路。
4、*公园地下车库（南三库）
*公园地下车库（南三库）东至*大道，南至科技馆路，西至*大道，北至科技馆与图书馆。
(二)项目建设目标
配合*新区的发展规划，完善*新区的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来制约，保证*新区持续健康地发展。
(三)项目建设内容与规模
本项目的建设内容包含4个停车场工程的建设。
1、*公园地下车库（北一库）
占地面积㎡，规划为地下负一层车库，总建筑面积.95㎡，其中地上商业配套建筑面积.8㎡，地下建筑面积7.15㎡。分为三个车行出入口。地下车库层高为5.2m/4.2m，无人防，停车位共计个，残疾人车位15个。共分6个防火分区，每个分区面积不超㎡，设有两部楼梯直通室外，疏散距离不超过60m。地上建商业配套设施，铺装、绿化和设置广告牌,地面停车位个。
2、**南广场地下车库
项目占地面积㎡,总建筑面积.42㎡，其中地上商业配套建筑面积.5㎡，地下建筑面积4.92㎡。共分为18个防火分区，地下建筑高度3.6至4.8米，无人防，停车位共计个。地上建商业配套设施，硬化铺装、绿化和设置广告牌，地面停车位个。
3、*公园地下车库（南二库）
项目占地面积㎡，总建筑面积.31㎡，其中地上商业配套建筑面积.1㎡，地下建筑面积.21㎡。分为4个防火分区，两个车行出入口。地下车库层高为4.2m，无人防，停车位共计个，残疾人车位8个。地上建商业配套设施，硬化铺装、绿化和建广告牌，地面停车位个。
4、*公园地下车库（南三库）
项目占地面积㎡，总建筑面积.62㎡，地上商业配套建筑面积.2㎡，地下建筑面积.42㎡。分为16个防火分区，四个车行出入口。地下车库层高为5.1m/4.2m，无人防，停车位共计个，残疾人车位23个。地上建商业配套设施，硬化铺装、绿化和设置广告牌，地面停车位个。
综上所述，本项目总占地面积㎡，总建筑面积.3㎡，其中地上商业配套建筑面积.6㎡，地下建筑面积.7㎡。地下车位个，残疾人车位46个，地面停车位个。
表1-1**新区停车场项目建设内容表
表1-2**新区停车场项目占地面积表
(四)项目建设期
本项目按实施计划，建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：
1、*公园地下车库（北一库）：年9—年8月。
2、**南广场地下车库：年9—年8月。
3、*公园地下车库（南二库）：年9—年8月。
4、*公园地下车库（南三库）：年9—年8月。
(五)项目总投资
1、*公园地下车库（北一库）：总投资为万元。
2、**南广场地下车库：总投资为万元。
3、*公园地下车库（南二库）：总投资为元。
4、*公园地下车库（南三库）：总投资为元。
本项目总投资为万元，其中项目资本金万元，占项目总投资的比例为31.38%，由建设单位自筹；债务资金为债券融资，共计万元，占项目总投资的68.62%。
本项目采用定期还本利息照付的方式还款，利率为6.5%，建设期只支付利息，债券存续期7年，7年期后5年每年按照20%的比例偿还本金，直至还完为止。
表l-3项目还本付息表
单位：万元
三、收入分析
（一）基础数据
项目初步拟定计算期为22年，其中建设期2年，经营期20年。
1、增值税：增值税的计税基础按项目营业收入的40%作为增值部分进行计算，税率为11%；
2、城市维护建设税：以增值税为税基，税率取7%：
3、教育费附加：以增值税为费基，费率取3%；
4、地方教育附加：以增值税为费基，费率取2%；
5、所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。
（二）营业收入
本项目全部建成后收入来源主要有四方面：一是地面商业配套设施销售收入，二是停车场停车费收入，三是广告牌租金收入，四是政府财政补贴。
根据建设单位的初步运营设想，停车场建成后采用落杆式刷卡收费。根据对目前国内及*市停率设施经营状况的分析及人们未来消费水平以及停车需求的预测，主要参考目前*市商务区停车场目前的经营状况，考虑我国经济的发展，人民生活水平的进一步提高，残疾人车位不收费，对本项目的经营收入进行具体分析。
1、地面商业配套设施销售收入
（1）销售量
本项目拟销售的商业配套地产共.6㎡，在实际销售中，存在着少量房产空置的可能性，本项目商业地产销售的空置率设定为3%，实际销售面积㎡。
（2）销售计划
根据项目实施进度计划，本项目实际销售面积㎡应在建设期2年内完工，假设在计算期第2年内开始预售，第2年和第3年分别销售40%和60%，两年售完。
（3）销售价格
参照目前项目建设地同类建筑物销售价格，本项目商业配套的销售均价暂定为元/㎡。
（4）付款方式
各年销售的房产均按当年付清测算。
（5）商业配套销售收入
预计本项目商业配套销售收入为万元，销售收入测算见表1-4。
表1-4商业配套销售收入估算表
2、停车位服务收入
（1）*公园地下车库（北一库）
*公园地下车库（北一库）自建成后就开始进行收费管理，停车场营业时间为24小时/天，停车计费时间12小时/天，停车场机动车停车费按3元/小时，工作日为天，空置率按20%计算，地上地下停车位个，则*公园地下车库（北一库）年营业收入为.17万元。
表1-5*公园地下车库（北一库）停车收入估算表
（2）**南广场地下车库
**南广场地下车库自建成后就开始进行收费管理，停车场营业时间为24小时/天，停车计费时间12小时/天，停车场机动车停车费按3元/小时，工作日为天，空置率按10%计算。地上地下停车位个，则**南广场地下车库年营业收入为.94万元。
表1-6**南广场地下车库停车收入估算表
（3）*公园地下车库（南二库）
*公园地下车库（南二库）自建成后就开始进行收费管理，停车场营业时间为24小时/天，停车场机动车停车费按3元/小时，停车计费时间12小时/天，工作日为天，空置率按20%计算。地上地下停车位个，则*公园地下车库（南二库）年营业收入为.45万元。
表1-7*公园地下车库（南二库）停车收入估算表
（4）*公园地下车库（南三库）
*公园地下车库（南三库）自建成后就开始进行收费管理，停车场营业时间为24小时/天，停车场机动车停车费按3元/小时，停车计费时间12小时/天，工作日为天，空置率按20%计算。地上地下停车位个，则*公园地下车库（南三库）年营业收入为.19万元。
表1-8*公园地下车库（南三库）停车收入估算表
以上四个停车场年停车收入合计为.75万元。
3、项目广告收入
类比目前周边城市*和清州停车场及广告牌设置方案及广告牌出租价格，地下车库出入口广告牌26个，规格6m×2.5m，租赁面积㎡；导示牌广告牌个，规格4m×1.5m，租赁面积㎡；立柱灯箱广告个，规格0.4m×0.4m，租赁面积㎡；广场led传媒广告屏10个，规格10m×6m，租赁面积㎡；以上租赁面积合计㎡，本项目广告牌收入如下：
表1-9项目广告牌收入
4、政府补贴
本项目性质属于政府大力扶持的公共项目，为了使项目有效运转，*市财政计划在计算期第3年补贴1万元，第4年补贴万元，第5年补贴万元，第6年补贴1万元，第7年补贴万元，共补贴70万元，占相应计算期总收入的49.69%。
综上所述，本项目年具体收入明细如下表1-10所示：
表1-10项目年度经营收入明细表(单位：万元)
(二)税金及附加
进行停车场财务评价需计算的税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。
项目商业用房销售、停车费和广告收入应纳增值税，第8年缴纳增值税.16元，城市维护建设税35.92万元，教育费附加15.4万元，地方教育费附加10.26万元，营业税金及附加合计为.74万元。
四、总成本费用
依照目前类似停车场设施的经营管理经验数据，对其未来经营的费用和折旧摊销费用进行初步测算。
1、燃料动力费
该项目年均耗电.89万kwh，电费按0.6元/kwh计算：该项目第8年耗水.89m，水费按2.5元/m计算；则本项目第8年燃动力费为.3万元。
2、职工工资及福利
该项目定员15人，职工工资及福利按照每人每年4万元计算，则本项目每年工资及福利共计60万元。
3、修理费
修理费按折旧费的10%计算，见附表5总成本费用估算表。
4、其他费用
运营期内其他费用按工资及福利费总额的0.5倍计取，年费用为30万元。
5、折旧
该项目形成固定资产按分类折旧，房屋建筑物折旧年限50年，设备折旧年限10年，残值率4%。
该项目有商业用房，并且在计算期第2年和第3年销售完毕，这部分固定资产投资应从项目总投资中予以剔除，项目总建筑面积.3㎡，总投资万元，单位投资成本.61元，商业用房投资14.2万元。停车场固定资产原值.52万元，第8年折旧费.45万元，各年折旧费详见附表2固定资产折旧估算表。
6、摊销
该项目无形资产和其他资产按10年摊销，年摊销详见附表3无形资产及其它资产摊销费估算表。
7、财务费用
本项目采用定期还本利息照付的方式还款，利率为6.5%，建设期只支付利息，债券存续期5年，7年期后5年平均按照20%的比例偿还本金，直至还完为止。后5年利息分别是7万元、万元、万元、万元和万元。
8、成本计算
该项目第8年总成本费用.79万元，其中固定成本6.49万元，可变成本.3万元，经营成本.95万元。
详见附表4总成本费用估算表
9、利润
该项目所得税率25%。该项目第8年利润总额为.22万元，所得税.31万元，税后利润.92万元。
详见附表5利润及利润分配表
五、盈利能力分析
盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表和损益表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。
反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期。
(一)反映盈利能力的动态指标
1、财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRR≥ic时，即认为项目的盈利性能够满是要求。
2、财务净现值(FNPV)
财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。
3、本项目反映盈利能力的动态指标值
本项目反映盈利能力的动态指标值见表11-3。
表11-3盈利能力的动态指标表
(二)反映盈利能力的静态指标
1、投资回收期(Pt)
投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。
投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值年份数]-1十[上年累计净现金流量-的绝对值-当年净现金流量]
2、总投资收益率(ROI)
总投资收益率是指项目达到设计能力后第8年份的年息税前利润或运营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是反映项目总投资的盈利水平。
总投资收益率=年平均利润总额÷项目总投资x%=5.87%
盈利能力的静态指标值见表11-4。
表11-4盈利能力的静态指标表
六、清偿能力分析
通过附表8还本付息计划表可知，反映清偿能力的主要指标有借款偿还期、利息备付率和偿债备付率，利息备付率6.08大于1，偿债备付率0.85小于1，偿债能力较差。
表11-5清偿能力指标表
七、敏感性分析
项目的财务效益分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务的两种主要因素：停车位收费价格、建设投资在-5%-5%的范围内进行了敏感性分析。敏感性分析详见表1-10。敏感性分析结果表明：项目投资财务内部收益率影响较大的是建设投资，建议合理控制项目建设投资金额。
表11-6敏感性分析表
附表1营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
单位：万元
附表2固定资产折旧估算表
单位：万元
附表3无形资产和其他资产摊销费估算表
单位：万元
附表4总成本费用估算表
单位：万元
附表5利润与利润分配表
单位：万元
附表6项目投资现金流量表
单位：万元
计算指标(所得税后)：
项目投资财务内部收益率14.97%
项目投资财务净现值.36(折现率=8.00%)
项目投资回收期7.74
附表7资本金现金流量表
单位：万元
附表8资产负债表
单位：万元