普通住宅，一般是按照所在地区民用住宅的建筑标准来建造的居住用房，具有明确的7大功能区，即玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台，层高普遍在2.8m~3m范围。商务公寓的功能区不像住宅那样严格划分开，商务公寓的客厅、餐厅、卧室、厨房很多时候是设计成一个功能空间的。普通住宅与商务公寓一般为多层和高层建筑。下面列举了11项普通住宅房与商务公寓的重大差异点，建议你不论购房与否，作为常识都要学习一下。
一、土地性质方面
普通住宅的土地性质为居住用地，在规划图上地块的颜色为黄颜色；商务公寓的土地性质为商服用地或工业用地，在规划图上地块的颜色为红色或者褐色，读者可查阅前期本栏目发的相关文章学习规划图知识，见图2及图3示意。土地一般通过招拍挂的方式供应到市场，由开发商获得土地之后进行开发建设，读者可查阅前期本栏目发的相关文章学习房地产开发流程相关知识。
图2规划图举例（图片来源于网络）图3规划图颜色图例（图片来源于网络）二、使用年限方面
居住用地的土地使用年限为70年，商业用地的使用年限位40年，工业用地的使用年限为50年。因此相对于普通住宅商品房，商务公寓的土地年限要短得多。见下图4示意。
图4土地使用年限举例三、产权到期后的延续问题
《中华人民共和国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。对于目前市面上大量的商务公寓，虽然现在还没有明确规定具体如何补偿，但很有可能采取由房屋业主联名向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金的方式，需要慎重的是补缴土地出让金可不是一笔小钱。
图5（图片来源于网络）四、生活费用方面
就水费、电费、燃气费来说，70年产权的住宅是按居民用水、用电来收取费用的，而商务公寓是按照商业用水用电来计算的，大家都知道商业用水、用电比民用的高出很多，水电费一般情况下会高出普通住宅水电费一倍以上。除此之外，商务公寓严格意义上是不允许接天然气的，这也是对生活有重要影响的一个方面。此外，商务公寓的停车费和物管费要比普通住宅高很多。
图6（图片来源于网络）五、落户方面
根据法律条文，只有70年产权的住宅用地才能落户，而商务公寓由于产权问题，是不能落户的。对于家里有小孩，想落户上学的家庭来说，选择商务公寓一般是不可行的。不过有一点需说明，个别70年产权的住宅性质公寓是可以落户的，这是个例。
六、房贷利率和首付比例方面
对于普通住宅商品房（有些城市可能有限购限贷政策），普通住宅有首套房利率优惠，并且能使用利率较低的公积金贷款。首套房一般按基准利率和3成首付办理信贷业务，当然对于不同城市的楼市情况会出现上浮或下调。贷款年限最长可贷30年。商务公寓不限贷不限购，不能用公积金贷款，如果普通公民想要通过银行贷款的方式购买商务公寓，则不论是首付比例还是贷款的利率，与普通住宅相比都要高出许多。一般来说，公寓房贷款首付比例一律50%，即5成首付，远高于普通商品住房，贷款年限一般只有10年。
图8（图片来源于网络）七、税费问题
在购买房屋的过程中，购房者是需要缴纳税费的，不管是购买普通住宅还是商务公寓，都需要缴纳税费，而商务公寓和普通住宅所要缴纳的税费也是不同的，公寓交易不享有税费优惠政策，税费一般高过普通住宅，举例如下。
拿个税来说，房产购买时间超过五年且同时满足家庭唯一住宅，则免交个人所得税（简称个税），但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税，个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。
拿契税来说，住宅按面积划分征税的比例，90平方米以下，为房总价的1%。90~平方米之间为房总价的1.5%。平方米及以上为房总价的3%。二套房契税，不论房子大小都是比例3%。
公寓契税：不论房子大小、套数，一律为房总款的3%。
注：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
拿土地增值税来说，根据政策，住宅二手房购买满两年，出售时可免缴土地增值税，但商务公寓交易不能免缴税。缴税情况说明如下：土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）。此外还需缴纳营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。
各项税费加起来，通常达到商务公寓交易总价的10%~15%！
结合上文，商务公寓和普通住宅税费总结如下：
普通住宅：一手，首套房90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套房1%和2%，三套及以上3%。二手住宅税费和一手一样，只是卖方有1%的个税一般有买方出。如果卖方的房子是满五唯一，可减免个税
商务公寓：一手税费3%，二手税费买方3%，卖方10%~15%左右，一般都有买方交；
图9（图片来源于网络）八、采光通风条件不同
公寓房的阳台多半都布局在房间之内，也称为“内阳台”，且多为一个朝向，采光条件自然大打折扣。而普通住宅则要优越得多，阳台一般是采光较好的“外阳台”，且多个朝向。
图10（图片来源于网络）九、居住舒适度存在差异
先说结论，通常普通住宅居住舒适度比商务公寓更高！普通住宅的阳台一般是采光较好的外阳台，而商务公寓的阳台一般是内阳台，这类阳台不如外阳台采光好；公寓类型的房屋在设计的时候面积比较小，在房屋户型设计上没有特别明显的功能分区，而普通住宅的房屋面积比较适中，功能分区也明显，比较符合住宅设计规范；普通商品房一般都是两梯三户或者四户等，同楼层之间户数较少，人员数量不多，周边环境比较安静，私密程度也更高。而商务公寓一般情况下会出现两梯十户甚至更多户的情形，同楼层人员往来更加频繁且杂乱，安全性和私密性更难得到保障。所以购买住宅居住起来要舒适很多！
十、限购方面
在购买普通住宅的时候，如果在限购城市的话，购房者需要符合相关的规定才能购买，比如说需要购房者有该城市户口或提高社保缴纳月数或者是个税证明，而购买商务公寓的要求没那么严格，因为商务公寓是不限购的，不占购房名额。
图11（图片来源于网络）十一、房产增值方面
通常来说普通住宅要比商务公寓增值的快，比如在深圳市这个现象非常明显（深圳湾一号这种稀缺商务公寓除外）。对于普通住宅房来说，房子附带的居住属性、学位属性、人员圈层属性、投资属性、金融属性都比较高，每一个维度的属性对普通住宅房的增值都是正向的加持，商务公寓就高税费转手交易难这个问题，就使它的增值属性大打折扣，比如深圳市的东海国际公寓，这是很漂亮的公寓，但涨幅很有限！以上的阐述可能不太全面，希望可以帮到有需要的读者。如果您有什么高明的看法，请留言补充。
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