我们都知道，年是中国房地产市场的调控大年，房地产行业面临着前所未有的挑战。
行业隐忧持续升温，短期内将迎来阵痛期，在未来的一段时间内，基本面仍将持续承压。
很多人说，房地产的黄金时代没了，白银时代也结束了，到了黄铜了，成了破铜烂铁了，房地产的辉煌已不再。今日，我们就来深入探究一下，大调控之下，中国房地产行业的现状，未来一段时间内国家政策的走向和房地产行业未来的发展趋势。
行文略长，请耐心阅读。
01
年调控下的房地产行业现状
作为楼市的参与者，我们可以感受得到，从年底开启的房地产调控较以往都更加精准，有效的政策调控+强手腕的金融管控+市场监控升级使得房地产市场全面降温，主要表现在以下三个方面。
首先是上游的一级市场，土地市场表现遇冷。
冰冻三尺非一日之寒，经过了多年的小周期调控和全年政策调控+金融管制+监管升级的强力组合拳套餐，土拍遇冷完全是在意料之内。
原因很简单，一方面是房企资金链紧张，拿地积极性本就不高。另一方面则是年初的首批集中供地土拍热情偏高，城市土地成交溢价率高，与政府“稳地价”初衷相违背。
既然要稳，土地的高溢价率就必须要压制下去。第二批集中供地制度进一步改善，在稳地价的政策定位下，今年8月份，自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、建筑品质等多方面要求各地完善供地制度。
国家政策的每一步都是不停的对前期政策复盘，然后进行精细化，针对化的政策调整，可以称之为打补丁，其实说是专项化政策更为合适，所有的目标都指向一个目的，那就是“三稳”，稳地价，稳房价，稳预期。
比如说增加规定要求加强对房地产企业购地资金的来源审查，参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，预防房企无序的加杠杆拿地，排除掉高风险企业，为的也是后期项目入市的一个稳妥。
比如说提高竞拍门槛，取消勾地，提高保证金比例，设置竞品质、竞自持、竞配建等政策等。
从品质上加大要求力度，为市场上后期可能出现的维权，烂尾，无配套，品质差等在一级土地竞拍市场上就进行把控，为的还是市场的一个稳妥。
最后一个方面，地方政府按照相关规定和要求，土地溢价率上限下调至15%，理论上可以使房企拿地毛利率企稳，提高房企的积极性，但是由于金融端的收紧，果真卡掉了很多不达标的企业。
从这个方面来看，流拍，其实是提前控制掉了很多未来潜藏的风险。
因此，第二轮土拍遇冷，预期之内，是在房主不炒，三稳政策底线之内的正常现象。
其次，是市场层面上，全国房企从单月销售额、销售面积快速回落。
上图可以看出，全国单月销售额销售面积增速回落，到了7、8月份单月销售同比环比直接是负值。
且不说三四线城市，就是曾经的表现热门城市，主流城市，特别是市场炒作情绪旺盛的城市，基本上都出现了成交下跌，拉动房价下行的现象。
下图是中国楼市比较有代表性的广东珠三角地区（大湾区）的城市成交情况，价格变化一目了然：
岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、南通等地地市政府部门相继发布限跌令，禁止当地房企恶意降价降品质。
之所以出现这种情况，一方面是全年的调控之下，市场开始有剧烈的反应，向着国家想要的方向发展着，投机行为大幅减少，且今年有疫情短期影响，市场遇到冰冻期也属正常反应。
最后，市场预期偏负面，多家房企评级被下调，行业信用风险升温。
年7月份，中城信下调房地产行业评级至负面，9月份，国际评级机构连续下调国内国家top房企评级，未来展望也由正面调为负面，行业信用风险担忧持续升温。
由于恒大事件的负面舆论严重影响了住房消费者购房信心。且恒大事件并未孤岛，而是普遍性事件。
因此，市场预期偏负面的情况下，房产四季度房企销售额可能持续下降，进一步导致房企销售回款持续恶化，进一步对公司现金流和流动性产生压力和恶性循环，且由于金融端房贷政策的”二道红线“，按揭端较以往放款缓慢，叠加效应凸显，房企行业信用段担忧会持续升温。
02
下阶段国家调控政策是否会放松，走向如何？
我们对未来做预判，通常有三个工具，理论，统计或历史参考。
此文选择以历史作为预判分析依据。
在中国房地产行业发展历史上，行业及经济下行时，政策端多有放松。中国房地产发展的这几十年，在市场维持上行趋势的同时，有过6轮小周期波动，平均每轮历时三年，每当遇到下行周期，政策会偏中性或宽松。
但从近期各地城市政策来看，部分城市仍在收紧调控，9月18日厦门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，内容涉及深化房价地价联动机制，加强商品房价格管理、加强住房限购限售管理、加强住房金融管理、加强市场秩序整治等。
《经济日报》于9月29日官方发文称不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控。”房住不炒“，”稳地价、稳房价、稳预期“的政策主基调不应也不会改变。
自从年国家首次提出构建房地产市场调控长效机制，年及年先后明确”房住不炒“和”三稳“为发展目标，再到这两年的房企融资”三条红线“、房地产贷款”两条红线“、土地供应“两集中”、二手房成交参考价等多维度调控手段的建立，当地从调控趋于常态化，长效机制建设已见雏形。
因此，“房住不炒”大原则的定位下，房地产市场政策调控大幅放松的可能性不大。
尽管当前房地产行业发展及经济下行压力凸显，但是面对长期发展目标，政府或具备较高短期波动的容忍度。
参考年疫情期间，尽管当时国家经济遭受新冠疫情的强力冲击，但是国家调控底线明确，只在供给端给予房企一定小力度的支持，属于极困难情况下的纾困政策，主要有延缓土地出让金缴纳，调整预售证获取条件，调整预售金监管制度等。
当时有三四线城市扛不住，放松需求端的首付比例和限购政策，当天就被高层约谈，成为了政策“一日游”，需求端政策几乎没有调整。
但是随着行业风险持续加大，政策微调整有一定的必要性。
我们要的是稳定和健康，风险加大则是一种财富即将被毁灭的信号，必须加以反应，及时出台相关应对措施。
因此，在这个市场结冰的深度调控之下，时不时一些小的利好政策导向也会出具，但这并代表不了什么大风向。
房地产行业的风向近阶段有且只有一个，那就是：房住不炒，民有所居。
所以政策利好，利空都是为了行业的稳定发展。
国庆节到来的前几天，中国金融端口的高层和管理部门针对房地产行业发出过多次信号，有两次是央行直接在会议上提及，一次是逆回购放水，一次是一线城市的各大国有股份银行下调利率。
9月27日，央行货币政策委员会年第三季度例会，提出：”要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。“
9月29日，央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，提出金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
在此次会议上提出：”信贷工作偏差需纠正。“
会议要求金融机构的业务操作，要配合相关部门和地方政府维护房地产市场稳定，其含义是，银行房贷政策要多听取房管局的意见。
就近期房地产市场“不稳定”因素看，开始从过热转为过冷，尤其是市场交易量。从稳定的角度看，金融机构需要