由于市场、资金和政策等原因，“工改保”项目日益成为深圳房地产开发市场为数不多的热点项目，但是否是盈利项目则需要打一个问号。
事实上，在深圳开发“工改保”项目首先要问三个问题：1.“工改保”项目有何特点？2.“工改保”项目能否盈利？.“工改保”项目如何实现盈利？只有充分理解和认知这三个问题，“工改保”项目的盈利才可能“立于不败之地”。
“工改保”项目如何在确保税务风险可控的前提下，实现盈利（含项目盈利和交易盈利），则需要运用“美丽税筹”的思维，以税务为中心，从业务和交易等角度着手进行融合性思考。
工改保业务
工改保业务类型
“工改保”业务类型可根据用地现状区分为已批未建工业用地改保障性住房项目、旧工业区城市更新改保障性住房项目和已建合法工业用地改保障性住房项目。
已批未建工业用地是以协议出让规划功能为工业的用地，不属于闲置土地，或土地闲置未开发，或因规划调整、市政设施不完善等原因未按时开发，在依法进行闲置土地处理后可通过修改法定图则将规划调整为居住用地，进行保障性住房项目开发。
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔〕8号）首次提出，旧工业区在满足不属于规划保留的成片产业园区、位于地铁米范围内、用地面积关内不低于平方米或关外不低于10平方米的条件下，可通过申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，进行保障性住房建设。同时，根据建设保障性住房的类型，实施主体可取得一定比例的商品性质的建筑面积，其中建设人才房和安居性商品房的，实施主体可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积。
随着住房供应制度的完善，根据《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔〕号），对于未纳入土地整备和城市更新计划的土地权利人单一且已建成的合法工业用地，可拆除全部建成时间大于10年的现有建（构）筑物，建设公共住房。
“工改保”项目在业务流程上区别于其他类型的房地产开发项目的是法定图则调整属于必要环节，即将工业用地调整为居住用地，旧工业区城市更新“工改保”项目可能还会涉及工业区块线调整和城市更新单元计划调整。
城市更新“工改保”与其他城市更新项目异同点
备注：1.城市更新项目配建的保障房由实施主体无偿移交政府或由政府按照特定价格回购；2.城市更新“工改保”建设公共租赁住房的，可获得45%的商品性质建筑；建设人才房和安居房的，可获得25%的商品性质建筑（下同）
已批未建地“工改保”与征返用地项目异同点
保障性住房类型及特点
“工改保”的保障性住房可分为人才房、公共租赁住房和安居型商品房，本文统称为保障性住房。保障性住房建设需符合规定的设计要求、建设标准、装修标准等，限定建筑面积，销售市场面向特定人群。
“工改保”土地成本特点
公共租赁住房和安居型商品房比一般商品房地价优惠0%，人才房比一般商品房地价优惠40%。已批未建工业用地建设保障性住房，没有项目修正系数；旧工业区城市更新建设保障性住房可按照用地类型及用地比例计算项目修正系数；未根据城市更新立项申报的权利人单一的已建成合法工业用地建设保障性住房，可根据按城市更新地价标准计收地价，即可享受城市更新项目40%的地价优惠。
备注：宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。
案例项目
1、已批未建地“工改保”业务案例
地块A为以协议方式取得规划为工业功能的用地，取得后因规划调整未开发，在进行闲置土地处理后，于年纳入深圳市安居工程新增计划，进行保障性住房项目建设。
其中，规划安居型商品房9,m2，预计项目货值98,万元；计容单位建造成本8,元/m2，投资总额85,06万元，其中税费合计16,万元，税负率17.66%；项目投资净利润1,万元，项目销售净利润率14.48%。
备注：非真实数据，仅为说明问题进行假设定量分析（下同）。
本项目为已批未建地开发，因土地成本无法享受城市更新项目地价优惠，土地成本较高，其中土地成本和开发建造成本分别占投资总额的27%和40%，而项目税负相对较低。
本项目正常开发销售处于盈利状态，但一旦涉及收并购等交易环节，在一些实务案例中，转让方要求的交易对价往往接近于项目开发销售净利润，支付的交易对价又无法作为项目成本扣除，最终导致收购项目很难实际盈利。
在投资环节，对于该类型的“工改保”项目，需准确测算项目实际开发净利润，以判断交易对价是否真实合理，税务测算是影响投资测算准确性的重要因素。
2、旧工业区城市更新“工改保”业务案例
地块B现状为6万平方米的工业建成区，于年纳入深圳市安居工程新增计划，拟进行“工改保”开发。
其中，规划商品性质住宅7,m2，人才房,75m2，预计项目货值,万元，投资总额,万元，其中税费合计,万元，税负率24.9%；项目投资净利润,00万元，项目销售净利润率25.08%。
本项目属于城市更新项目，地价占投资总额的17%，开发建造成本和补偿成本占投资总额的46%，综合税费占投资总额的0%。人才房售价为市场商品房售价的60%，项目货值较安居型商品房项目高，项目综合税费也较高。
、已建合法用地“工改保”业务案例
地块C是权利人单一的工业建成区，现状建筑面积,m2，建成已超过10年，用地面积5,m2，欲将现状工业厂房拆除申请建设保障性住房项目。
其中，规划安居型商品房25,75m2，预计项目货值65,万元，投资总额50,56万元，其中税费合计17,万元，税负率29.7%；项目投资净利润14,万元，项目销售净利润率24.79%。
本项目土地成本可按照城市更新计价标准计价，土地成本较低，占投资总额的15%，开发建造成本和补偿成本占投资总额的40%，综合税费占投资总额的5%。
在项目货值不高、土地成本较低的情况下，项目税费较高，导致整体利润较低，若涉及到收并购等交易环节，还将增加交易环节税费，项目受让方盈利空间小。
税务处理
根据前述“工改保”案例的特点，分别从项目取得环节、开发建设环节和项目销售环节分析不同业务和税务处理对项目利润的影响。
项目取得环节
案例原物业权利人C2公司作为申报主体申报“工改保”项目，原交易方案为，C2公司的母公司C1将其股权转让给受让方C公司，C公司作为后续项目开发的实施主体。
股权转让交易对价为1亿元。具体交易路径如下图：
原交易方案下，C公司作为实施主体开发案例项目，需要支付股权交易对价1亿元，最终项目实际投资净利润为7,62万元，实际销售净利润率为12.26%。
备注：以上数据只呈现部分测算结果，不具有直接逻辑关系。
因C地块属于权利人单一的已建工业用地，现状工业建筑面积,m2，可考虑改变原交易方式，C2作为申报主体申报立项后，引进市场主体C，由C与C2公司签订搬迁补偿安置协议，支付拆迁补偿1亿元。
通过与C2公司签订搬迁补偿安置协议，C公司作为实施主体开发本项目，支付C公司的搬迁补偿可计入项目成本税前扣除。最终实际项目投资净利润为11,万元，实际销售净利润率为19.65%。
备注：以上数据只呈现部分测算结果，不具有直接逻辑关系。
根据以上数据分析，在项目取得环节，可根据项目是否有现状建筑物等因素，规划项目的交易方式。对比原股权转让方案，优化方案可降低项目税费4,万元，增加项目利润4,45万元。
开发建设环节
案例1是已批未建地开发，无现状建筑物，不涉及拆迁补偿费用支出，作为非城市更新项目，土地成本相对其他项目类型较高，但因保障性住房建筑类型地价仍有0%或40%的优惠，土地成本相对其他建筑类型较低。
对于本类项目，房地产开发费用的扣除方式可能成为影响税负及利润的重要因素。房地产开发费用在土地增值税中的计算扣除，根据财务费用是否据实扣除，分为两种情形。其一是，实际发生的财务费用在能够按照房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可扣除不超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的财务费用，加上土地成本和开发成本扣除金额的5%；其二是，开发费用一并按照土地成本和开发成本扣除金额的10%计算扣除。
对于不涉及拆迁补偿安置的房地产开发项目，在项目融资阶段就需测算判断项目预计发生的财务费用可在土地增值税前实际的金额与预计土地成本和开发成本扣除金额5%孰高孰低，若财务费用据实扣除更有利，需在融资阶段提前规划以符合据实扣除的条件。
以案例1数据为例，财务费用据实扣除相较于比例扣除计算方式可降低税费,万元，项目利润增加,万元。
备注：假设项目土地成本及开发成本资金均来源于金融机构，商业银行同类同期贷款利率按8%测算。
项目销售环节
保障性住房中，可售的安居型商品房和人才房限定销售价格分别为市场商品住房售价的50%和60%，销售价格相对较低，在税务规划上可考虑是否可以享受普通标准住宅增值率未超过20%免征土地增值税的税收优惠政策。
同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积平方米以下或单套住房套内建筑面积平方米以下、实际成交总价低于（含本数）万元三个条件的住宅即为普通标准住宅。根据《关于完善人才住房制度的若干措施》规定，人才住房建设用地应当尽量提高开发强度，在片区配套能力支撑的前提下，地块容积率可取容积率上限；根据深府规〔〕1文规定，安居型商品房和人才房面积标准分别以小于70平方米和90平方米为主；销售价格同时又受限制，即可售的保障性住房基本能满足普通住宅的要求。
以案例2为例，不考虑其他因素的变化，人才房销售价格在不同区间对项目销售净利润的影响不同。在销售价格未超过28,元/平方米时，项目销售净利润与销售价格正相关；在销售价格在28,元/平方米到28,元/平方米区间，项目销售净利润与销售价格负相关；在销售价格超过28,元/平方米后，项目销售净利润与销售价格恢复正相关关系。
受到前述税收优惠政策的影响，不同销售价格区间，项目销售净利润对销售价格的敏感性不同，故开发主体需提前考虑项目销售阶段的销售定价对项目综合税费及项目净利润的影响，确定利润最大化的销售定价。
总结
深圳大多数“工改保”项目的出身，就注定其是一个“穷小子”！
如何帮助“穷小子”翻身，首先要摒弃“暴力税筹”的穷人思维，因为“暴力税筹”注定会让“穷小子”未来更穷；其次要选择“美丽税筹”的富人思维，因为通过构建交易、业务与税务之间的融合关系，找到“工改保”项目盈利（含项目盈利和交易盈利）的税务密码，则可以在防范税务风险的情况下实现真实价值！
当你感激美好的时候，美好就会成倍增长。
来源：止一税务