一、政策背景
年3月23日，财政部和国家税务总局发布了《关于全面推幵营业税改征增值税试点的通知》[财税（)36号]。该通知规定，自年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
年3月31日，国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告年第14号）。该暂行办法规定，一般纳税人转让其年4月30日前取得或者自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税也可以选择适用一般计税方法计税。一般纳税人转让其年5月1日后取得或者自建的不动产，适用一般计税方法。
自年5月1日起在全国范围内全面推幵营业税改征增值税，“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
二、不同计税方式的优缺点
在增值税计算中仍采用两种方式：简易计税法和一般计税法。
（—）简易计税方式的优点
《中华人民共和国增值税暂行条例》规定小规模纳税人及个人发生应税销售行为时，按照简易计税方法计算应纳税额。其应纳税额仅与销售额和征收率有关，因此简易计税方法计算更为简单，便捷。同时，对于小规模纳税人而言，其计算结果与实际接近。
（二）简易计税方式的缺点
对于一般纳税人而言，由于其计算过程完全不考虑进项，因此对于两个销售额和税率相同的企业，简易计税方法计算结果是一致的，但实际生产生活中，可能由于两个企业获得进项税额的不同，导致其各自的税负存在极大的差异，因此简易计税方法测算的结果与实际情况会产生背离，从而导致最终估价结果的偏差。
（三）—般计税方式的优点
由于增值税是多环节征税，即对各环节的增值额征税，从而可以有效解决重复征税的问题。一般计税人往往可以通过销项与进项的互相抵扣，从而降低企业税负。而在估价过程中，采用一般计税方法，更为贴近一般纳税人实际发生的税费支出，从而能够更准确地完成相关估价工作。
（四）—般计税方式的缺点
也正由于贴近实际生产经营状态所承担的税费，因此在估价工作中，准确判断税费，更依赖于估价师收集相关资料的齐全程度，以及对各销项进项税额的准确判断，因此对于工作量、工作时间，以及对于估价师工作能力要求都极高。
（五）未来趋势
全面“营改增”后，大部分的房地产估价机构为了计算方便以及与营业税平稳过渡，普遍采用简易计税方法计算增值税。随着“营改增”的不断推进，适用简易计税方法计算的老项目越来越少，在有关政策要求新项目以一般计税方法计算的前提下，厘清增值税计算在各主要房地产估价方法上的科学应用显得尤为迫切和重要。
三、主要估价方法中增值税计算方法—以北京市为例
（一）总体思路
目前北京市房地产市场中，在没有特殊说明的情况下，默认的市场交易价格为包含增值税的价格。所以，房地产估价机构接受的委托需求绝大部分都是要求评估包含增值税的房地产市场价格。有鉴于此，在考虑主要房地产估价方法中增值税计税方法时应以求取包含增值税的房地产市场价格为主要着眼点。
包含增值税的房地产市场价格具有房地产估价理论中关于房地产市场价格的普遍一般性和客观性的特征。此外，由于增值税的特殊性，不同纳税人的身份、房地产持有年限、税收优惠等因素可能会造成税负的差异，不包含增值税的房地产市场价格具有个体差异的特征。
评估不包含增值税的房地产市场价格时，应充分收集与增值税相关的特定纳税人各类资料信息，进行合理的估算。通过包含增值税的房地产市场价格扣减增值税的方式得到不包含增值税的房地产市场价格。如果无法收集到足够的资料信息，则可以考虑以简易计税的方式估算，近似得到不包含增值税的房地产市场价格，并将有关情况提示报告使用人加以