随着“新十条”的重磅发布，持续三年的疫情正式宣告结束了。
最近这段时间，关于房地产的好消息层出不穷，仿佛是要把房地产直接从ICU抬着送进KTV，接着奏乐接着舞。
今天，我们不解读*策文件，也不去判断市场往哪个方向走。只是站在一个普通买房人的角度，详细分析一下，房价只要涨了，就一定赚钱了？投资一套房子的成本都有哪些？
根据买房到卖房，各项费用发生的先后手续。可以将持有环节划分为4个阶段：买房、交房、持有、卖房。每个阶段都有什么费用，又是多少钱呢？
根据《年10月西安市场数据播报》数据显示，10月，主城区新建住宅成交均价元/㎡。从成交的面积段来看，-㎡成交比例最高（38%），取中间值即㎡，得出西安主力成交房源总价在万。
如果想在西安投资一套上述价格的房子，5年后卖出，房价涨多少才能赚钱?
因首套、二套房，在首付比例、贷款利率等方面存在差异，但既然是投资，我们统一按照二套房进行计算。
说完背景，下面正式进入正题：
01买房约34万
最新*策“认贷不认房”首套贷款结后，购买二套住宅，按首套房*策执行。首付最低可以做到30%约62万，贷款万。
目前二套房贷利率在5%左右，5年需要支付利息约34万。
---------*策详解，可以略过-------
根据付款方式不同，分为一次性和按揭付款。按揭又分为商贷、公积金和组合贷。
商业贷款：首付比例：首套或首套贷款结清后，购买二套住宅，首付比例最低为30%。西咸新区、咸阳等区域可低至20%。商贷利率：最新LPR5年期以上为4.3%。目前首套住房的贷款利率在4.1%（LPR减20个基点）左右，二套贷款利率在5%左右。
公积金贷款：贷款额度：20-30%首付比例对总价动辄2、3百万的西安，基本不具备执行意义。主要看贷款额度，单缴存职工不超过65万元，夫妻双方不超过85万元。利率：首套利率为3.1%，二套3.58%。
02交房约6万
接下来只需要每个月按时还月供。你很幸运，没有因为缺钱开发商停工、烂尾，一般买完房2年以后就会通知你去收房。
交房时，主要涉及4笔费用：维修基金、产权登记费、契税和面积差。
这里，我们只计算金额比较大的2笔费用：维修基金和契税。
因为现在土地越来越贵，开发商为了多赚钱，只能在有限的土地上盖出更多的房子，所以现在基本以小高层（7层及以上）、高层为准，维修基金收费标准元/㎡，共计1.8万。契税税率2%即4万。
---------*策详解，可以略过-------
维修基金用于房屋保修期满后，房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。计算方式：收费标准*建筑面积。
单位：元/平米
契税普遍按照优惠后的收费标准缴纳。计算方式：收费标准*总房款
单位：元/套
备注：每增加一位共有人，加工本费10元。
03持有约2万
持有环节产生的费用主要有物业费、采暖费、装修费。
这里有一个艰难的选择：如果不装修就会损失租金，变成了机会成本。如果装修，又将发生一大笔支出，因为持有时间不长，租金不一定能包住装修款。
这块暂且按照不装修计算，物业费、采暖费可以按照空置房计算，5年时间，物业费1.2万、采暖费0.4万，合计1.6万。
---------*策详解，可以略过-------
西安物业费实行一费制，不再单独收取电梯费及公摊电费。高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。
备注：空置房按70%缴纳。
单位：元/平米·月
备注：空置房按30%缴纳。
装修费用因每个人喜好和预算不同，丰俭由人。
单位：元/平米·月
04卖房约3万
一晃5年过去了，到计划卖房的时间了。
运气不错，很快找到了买家，人也大气，不要求你平分3%的二手房中介费。“带押过户”也正常办理了，你不用再向金融公司借钱还剩下的贷款，又能省了2个点的钱。
这样，一般只需要缴纳1%的个人所得税约2.6万。
---------*策详解，可以略过-------
以契税完税发票填发的日期或房产证登记日期孰先原则计算，满2年不用交税，不满2年的税率为5.65%，计算方式：收费标准*总房款，一般由卖方承担。
计算方式：收费标准*总房款
以契税完税发票填发的日期或房产证登记日期孰先原则计算，满5年且是家庭唯一住房，不用交税，非唯一或不满5年的税率为1%，计算方式：收费标准*总房款。一般由买方承担。
计算方式：收费标准*总房款
和新房一样，房子卖出去产权变更以后，需要再缴纳契税，一般由买方承担。
计算方式：收费标准*总房款
中介相对个人掌握更多的客户资源，且对房屋买卖的各个环节更加专业。为了降低交易风险及加快交易速度，一般都是委托中介进行销售，中介收取1-3%的服务费。一般由买家承担，市场不好时，买家可能要求买家共同承担。
计算方式：收费标准*总房款
05隐性成本约16万
其实以上11项费用都是显性成本，还有1笔费用往往被大家忽视-首付款利息损失。
假如首付款不是用来买房，而是放在银行进行理财，因金额较大，一般也会有3-8%的年化收益，日积月累，也是有一笔不小的金额，约利息损失16万。
据此，我们发现，一套房子从买入到卖出，成本并不是只要贷款利息。可以得出购买一套房子的实际成本的计算公式：
实际成本=首付款利息损失+贷款利息+维修基金+契税+产权登记费+物业费+采暖费+装修费+增值税+个人所得税+中介费。
*因装修与否和持有年限的不同，红色字体表示的内容为可能会发生的成本。
经过粗略计算，5年后，房价需要上涨约至元/㎡，比买入价格高60万，才算打个平手，没有买亏。
5年累计涨幅约30%，年复核增长率5.2%：即5年时间里，每年房价较上一年涨价5.2%。
以上假设是持有5年，如果长期持有，比如10年，又会是什么结果，感兴趣的朋友可以按照上面的方法自己再算算。