在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税义务人。国有土地使用权存在一级市场与二级市场之分：在一级市场，国家作为出让方，不缴纳土地增值税，承受方需要缴纳契税。在二级市场，企业与企业之间转让土地使用权，包括出售、赠与、互换，转让方缴纳土地增值税，承受方缴纳契税；房屋买卖只存在二级市场，转让方缴纳土地增值税，承受方缴纳契税。需注意的是，土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
土地与房屋的出售是广义上的意思，包括视同买卖土地、房屋：A、以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，视同买卖；B、以作价投资（入股）、偿还债务等方式转移土地、房屋权属的视同买卖。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，未发生权属变化，不缴纳契税。C、买房拆料或翻建新房的，按买价缴纳契税。
土地、房屋权属是否变更，是判断契税征与不征的关键。法定继承的，免征契税；非法定继承的，属于赠与行为，征收契税；房屋互换行为变更了房屋权属，也是要缴纳契税的。因共有不动产份额变化的；因共有人增加或者减少的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机构出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的；三种情况下承受方应当依法缴纳契税。普及一下，配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母属于法定继承人，下下一辈是代位继承人。包括履行赡养义务的人在内，不论第一顺位，还是第二顺位，都可以法定继承。
下面说一说契税的税收策划准绳，契税法对税率、计税依据、优惠*策作了准确的规定，主要从这三方面对大家进行指引，以利于大家在作出销售或购买房子和地时有所参考。当然，税筹的前提是合理、合法与事前筹划，一定要以税法规定为准绳，不能超越界限。
准绳一：契税的税率是幅度比例税率（3%~5%），省一级*府可以依照规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率，市场主体可以根据各省*策进行选择和应对。
准绳二：个人买房要清楚契税优惠*策，自年10月1日起，对个人购买90平米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税，家庭成员包括购房人、配偶、以及未成年子女。面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房：面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房，因城市限购*策，第三套已经限制，在大城市，每平米动辄大几万，契税也是一笔不小的支出，也是要慎重选择的；北、上、广、深不实施该项规定，采用当地规定的契税税率3%。
准绳三：慎重选择精装修的房屋，装修费是要算入房价的，按总额交契税，最后只能有购买人承担。
准绳四：最大限度享受国家的法定免契税*策
A、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免契税；
B、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的免契税，某些地方出现过只有夫妻一方名字的房产变更成双方名字后要求缴税的情况！夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的免契税；
C、国家机关、事业单位、社会团体、*事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和*事设施的免契税；
D、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的免契税。学校是指经县级以上人民*府或者其教育行*部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经*府或者其人力资源社会保障部门批准的技工学校。医疗机构指县级以上人民*府卫生健康行*部门批准或者备案设立的医疗机构。社会福利机构指依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构；
E、承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的免契税；
F、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的免契税；
G、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免契税。公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上人民*府房改部门批准，按照国家房改*策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。
H、外国银行分行改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税；
I、*队离退体干部住房由国家投资建设，*队与地方共同承担建房任务，其中*队承建部分完工后应逐步移交地方*府管理，免征*建离休干部住房及附属用房移交地方*府管理所涉及的契税；
J、对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息，承受产权的四大金融资产管理公司免征契税；
K、财*部从中国建行、工商银行、农业银行、中国银行无偿划转了部分资产（包括现金、投资、固定资产及随投资实体划转的贷款）给中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司，作为其组建时的资本金。上述金融资产管理公司按财*部核定的资本金数额，接收上述国有银行的资产，在办理过户手续时，免征契税。
L、经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权的发生的权属转移免征契税。除另有规定者外（比如三产等），被撤销的金融机构所属、附属企业，享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠*策；
M、廉租房经营管理单位购买住房作为廉租房，经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；
N、金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税；
O、棚户区改造中，经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税；
P、进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税；
Q、易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，易地扶贫搬迁项目实施主体取得用于建设安置住房的土地，易地扶贫搬迁项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征契税。
R、年1月1日至年12月31日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房的，免征契税；
S、年1月1日至年12月31日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权的，免征契税；
T、年6月1日至年12月31日，为社区提供养老、托育、家*等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家*服务的，免征契税。
准绳五：企业、事业单位改制重组，投资主体存续——是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制后的企业，出资比例可以发生变动。投资主体相同——是指公司分立前后出资人不发生变动，但出资人的出资比例可以发生变动。
自年1月1日起至年12月31日，契税优惠*策规定如下：
A、企业改制，企业整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司、股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；
B、事业单位改制，事业单位改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税；
C、公司合并，两个或两个以上的公司合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属的，免征契税；
D、公司分立，公司分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税；
E、企业破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵债的土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。
F、资产划转，对承受县级以下人民*府或国有资产管理部门划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属划转，包括母子公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税；
G、债权转股权，经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税；
H、划拨用地出让或作价出资：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税；
I、公司股权（股份）转让，在股权（股份）转让中单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
准绳六：最大限度享受省一级*府决定的优惠*策，因土地、房屋被县级以上人民*府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的；因不可抗力灭失住房、重新承受住房权属的，省级*府可以按程序决定免征或者减征契税。
准确计算契税应纳税额的注意事项：应纳税额=计税依据×税率
计税依据一般规定：土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为不含增值税的成交价格，实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定；土地使用权互换、房屋互换的计税依据为不含增值税价格的差额；纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定计税价格（不含增值税价格）；
计税依据具体规定：A、土地使用权出售、房屋买卖的按合同确定的价格（也是成交价格）；B、土地使用权赠与、房屋赠与的按市场价格；C、以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的按补缴的土地出让价款为计税依据；D、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，土地性质改变——划拨改为出让的，以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格之和为计税依据；E、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨性质未改变的，以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据；F、土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，承受方应交付的总价款为计税依据；G、土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；H、房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）：与房屋为同一不动产单元的，承受方应交付的总价款为计税依据，并适用与房屋相同的税率；与房屋为不同不动产单元的，以合同确定的成交价格为计税依据，并按当地确定的税率计税（优惠税率）；I、已装修的房屋应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款；J、土地使用权互换、房屋互换：互换价格相等的，计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额一方缴纳契税。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税（已经付了全款，买方只是欠银行）。
最后强调一定要遵守税局的征收管理哦！
一般情况下，纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日为纳税义务发生时间。
特殊情况下：A、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日；B、因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变用途的当日；C、因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；纳税人向土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
纳税申报资料：A、纳税人身份证；B、土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；C、交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财*票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；D、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等；E、符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
纳税凭证：具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括：契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证；不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验：土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。
纳税信息：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息；住房城乡建设部门的房屋交易等信息；民*部门的婚姻登记；社会组织登记等信息；公安部门的户籍人口基本信息。
四种情况下可以退税：税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。A、在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；B、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；C、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；D、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。